Ein belgischer Schildbürgerstreich: Kurzfristige Mietverträge

Von Chistine Seeber.

Die Regionalisierung des Königreichs Belgien macht vor dem Mietrecht nicht halt. Es geht um ein Rechtsgebiet, das vorher schon sehr kompliziert und vielschichtig war und jetzt durch 3 verschiedene Regelungen für die Regionen Brüssel, die Wallonie und Flandern noch undurchschaubarer wird. Ich möchte Ihnen heute ein Thema näherbringen, das für all jene interessant ist, die ein Wohnobjekt in Belgien vermieten oder mieten (wollen).

Ich werde hier versuchen bei den kurzfristigen Mietverträgen, also Mietverträgen mit einer maximalen Dauer von 3 Jahren, die besonders von der Mietrechtsreform betroffen sind, ein wenig Licht in die Dunkelheit zu bringen.

Nach wie vor können sowohl Mieter als auch Vermieter ohne Angabe von Gründen nach Ablauf des kurzfristigen Mietvertrages das Mietverhältnis beenden. Darüber muss die Gegenpartei 3 Monate vorher mit eingeschriebenem Brief informiert werden. Egal, ob der Mietvertrag auf 3 Jahre verlängert oder schon ursprünglich für 3 Jahre abgeschlossen wurde.

Wie sieht es nunmehr in der Region Brüssel aus?

Geregelt wird das neue Mietrecht in einer “Ordonnance” (Verordnung) vom 1. Jänner 2018. Diese legt fest, dass kurzfristige Mietverträge für eine maximale Dauer von 3 Jahren abgeschlossen werden können. Verlängern kann man ein- oder mehrere Male, jedoch immer schriftlich und zu den gleichen Bedingungen, aber eben nur für insgesamt 3 Jahre.

Sehr kurzfristige Mietverträge unter 6 Monaten enden mit Zeitablauf, während Mietverträge von 6 Monaten bis 3 Jahren immer der schriftlichen Kündigung durch eine der Parteien mindestens 3 Monate vor Ende des Mietvertrages bedürfen.

Bei einer vorzeitigen Kündigung durch den Mieter, die jederzeit erfolgen kann, muss dieser eine 3 Monatsfrist einhalten und dem Vermieter eine Ausgleichszahlung von einer Monatsmiete leisten. Im Gegensatz dazu kann der Vermieter zwar ebenfalls vorzeitig kündigen, aber er darf dies erst nach Ablauf des ersten Jahres und dann auch nur bei Eigenbedarf tun. Dabei wird eine Ausgleichszahlung von einer Monatsmiete fällig und die Kündigung muss 3 Monate vorher erfolgen.

Unklar sind die Übergangsbestimmungen. Hier empfiehlt es sich zur Sicherheit eine Verlängerung schriftlich zu machen und ausdrücklich auf die neuen Bestimmungen hinzuweisen.

In Wallonien stammt das neue Mietrecht vom 1. September 2018.

Auch hier kann ein Mietvertrag auf maximal 3 Jahre abgeschlossen werden. Eine Verlängerung ist aber nur 2 Mal (schriftlich!) möglich unter der Bedingung, dass 3 Jahre gesamte Mietdauer nicht überschritten werden und natürlich die sonstigen Bestimmungen gleich bleiben.

Bei Mietverträgen unter 3 Monaten läuft der Mietvertrag mit Vertragsende aus. Bei Mietverträgen von mehr als 3 Monaten und maximal 3 Jahren kann jede Partei bei Einhaltung einer 3-monatigen Frist kündigen. Der Mieter kann das jederzeit tun, muss aber eine Monatsmiete an den Vermieter zahlen. Der Vermieter kann das erst ab dem 2. Jahr tun und muss ebenfalls eine Monatsmiete als Ausgleichzahlung leisten.

Die Übergangsbestimmungen sprechen von Mietverträgen, welche nach dem 1.9.2018 abgeschlossen wurden. Daher aufgepasst! Selbst wenn das Mietverhältnis nach dem 1.9.2018 beginnt, aber der Mietvertrag vorher abgeschlossen wurde, gelten noch die alten Regeln, d.h. das Mietrechtsgesetz vom 20. Februar 1991.

Flandern, neues Mietrecht seit dem 1. Januar 2019.

Man/frau kann in Flandern Mietverträge für maximal 3 Jahre abschließen. Mietverhältnisse können aber nur einmal (!) auf diese Maximaldauer zu den gleichen Bedingungen verlängert werden. Das Mietverhältnis beenden kann jede Partei unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist.

Vorzeitig kann dies allerdings nur der Mieter (keine Möglichkeit für den Vermieter!). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und zwar unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist. Der Mieter zahlt in Flandern im ersten Jahr 1 1/2 Monatsmieten, im 2. Jahr 1 und im 3. Jahr 1/2 Monatsmiete als Ausgleichszahlung an den Vermieter.

Hinsichtlich der Übergangsbestimmungen ist das Datum des Abschlusses des Mietvertrages für die Anwendung des neuen regionalen Mietrechtes entscheidend und nicht, wann der Mietvertrag beginnt.

Zusammenfassend kann ist festzustellen, dass es erhebliche regionale Unterschiede gibt. Die Regionalisierung trägt nicht zur Vereinfachung dieses wichtigen Rechtsgebietes bei, die Unterschiede sind außerdem sachlich wenig begründet. Belgien ist eben anders oder „Schilda lässt grüßen!”

Für allfällige Fragen empfiehlt es sich mit ihrem Makler oder Rechtsbeistand Kontakt aufzunehmen, möglichst vor Abschluss oder einer Kündigung oder Beendigung eines Mietvertrages.