Immobilien : YOUR WAY IS MY WAY

Immobilien dienen nicht nur Wohnzwecken, sondern sind sehr oft auch Geldanlagen. Man hat in guten Zeiten etwas auf die hohe Kante gelegt und sich oder seinen Kindern eine Wohnung oder ein Haus gekauft. Im Lauf der Jahre kann es passieren, dass man auf diese Reserve zurückgreift. Es kann auch sein, dass man sich verändern möchte, den Job und die Stadt wechselt und man seine Immobilie deshalb vermarktet.

Nun gilt es in Ruhe zu überlegen, wie man vorgehen möchte und was das eigentliche Ziel ist. Bereits hier steht Ihnen ein professioneller Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite. Nützen Sie dieses Angebot auf jeden Fall, denn ein Dritter hat nicht selten die Vogelperspektive, die einem selbst in dieser oft seelischen Ausnahmesituation fehlt. Zudem ist diese Beratung gratis! Immobilienmakler bekommen ein reines Erfolgshonorar, das erst bei abgeschlossenem Verkauf oder erfolgter Vermietung fällig wird. Daher wählen Sie einen eingetragenen Makler, der ihr Vertrauen genießt und Sie in allen Immobilienfragen gerne berät!

Was konkret gibt es neben den persönlichen Fragen zu entscheiden?

1. Vermietung oder Verkauf?
Grundsätzlich gilt es zu klären, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen. Vermieten hat den Vorteil, dass Sie weiter Eigentümer mit allen Rechten aber auch Pflichten bleiben. Sie haben regelmäßige Mieteinnahmen, die zudem in Belgien sehr gering besteuert werden. Der Wertzuwachs bleibt Ihnen darüberhinaus auch noch. Natürlich müssen Sie sich um die Immobilie kümmern und notwendige Reparaturen organisieren und bezahlen. Daher ist eine Präsenz vor Ort ratsam, außer Sie bestellen einen Verwalter, der das für Sie (meist kostenpflichtig) erledigt. Beachten Sie auch, dass Belgien ein sehr vermieterfreundliches Mietrecht hat! (In einem weiteren Artikel werde ich Sie genauer darüber informieren.)

Ein Verkauf ist eine endgültige Sache. Sie bekommen den Kaufpreis, meist eine ansehnliche Menge Geld, die Sie nun für Investitionen oder für das Sparbuch verwenden können. Bedenken Sie, dass derzeit sowohl das Zinsniveau als auch die Inflationsrate sehr niedrig sind und wahrscheinlich noch einige Zeit bleiben werden. Dieser Schritt will gut bedacht werden!

Sie haben sich nach reiflicher Überlegung für den Verkauf entschieden! Wie geht’s weiter?

2. Wählen Sie den „ richtigen“ Zeitpunkt!

Insbesondere bei der Vermietung ist man fast auf die Frühjahrs-und Sommermonate beschränkt, da sich in dieser Periode das Hauptgeschäft abspielt. Bei einem Verkauf ist das weniger relevant. Hier ist entscheidend, wie eilig Sie es haben. Not- und Schnellverkäufe lukrieren weniger Geld als gut vorbereitete Transaktionen. Daher lassen Sie sich Zeit, aber nicht zu lange. Ist eine angepriesene Immobilie zu lange auf dem Markt, bekommt sie einen „Geruch“ und ist meist nur mehr mit ordentlichen Preisnachlässen an die Frau oder den Mann zu bringen. Vertrauen Sie daher dem Rat Ihres Immobilienmaklers, der für Sie eine Schätzung vornimmt. Und hier trennt sich die Spreu vom Weizen: ein guter Immobilienmakler nimmt eine realistische Schätzung nach den aktuellen Marktgegebenheiten vor: keine Phantasiepreise nach oben, um Ihnen den Mund wässrig zu machen und Sie in einen Alleinvermittlungsauftrag zu locken. Manchmal endet das damit, dass Sie lange auf Ihrem Gut sitzen bleiben und dann erst recht mit dem Preis zurückgehen müssen! Glauben Sie daher nicht alles und kontaktieren Sie beim geringstem Zweifel einen zweiten Immobilienmakler. Schenken Sie lieber dem seriösen und nicht dem mit den schönsten Versprechen Ihr Vertrauen!

3. In welchem Zustand wollen Sie Ihre LS verkaufen?

Wie sie liegt und steht, d.h. im jetzigen Zustand oder doch lieber herausgeputzt und hergerichtet? Vielleicht haben Sie in diesem Zusammenhang schon von Homestaging gehört? Eine professionelle Agentur kümmert sich kostenpflichtig darum, dass Ihre Immobilie im besten Licht erscheint. Das „Herausputzen der Braut“ rentiert sich meist. Auf jeden Fall sollten Sie die Immobilie professionell reinigen und eventuell sogar die Zimmer neu streichen lassen. In den meisten Fällen lohnt sich das!

Bei einem Schnellverkauf haben Sie vielleicht weniger Zeit als nötig, um dies zu berücksichtigen. Das wirkt sich sicher ungünstig auf den Verkaufspreis aus.

4. Welche Dokumente benötigen Sie für den Verkauf?

Neben einem Eigentumsnachweis und den Plänen der Liegenschaft gibt es eine Reihe weiterer Dokumente, die Sie dem potentiellen Käufer schuldig sind. Auch hier hilft Ihnen der professionelle Makler gerne weiter – von der Beschaffung eines seit einigen Jahren notwendigen Energieausweises bis hin zu den Katasterplänen. Der bürokratische Dschungel ändert sich laufend, ist von Gemeinde zu Gemeinde und von Region zu Region verschieden. Er hat sich zudem seit 1. August 2014 noch um einiges verkompliziert, was die Hilfe eines Maklers mittlerweile fast unumgänglich macht.

Bei allen Fragen, die Punkt 4 betreffen, hilft Ihnen also Ihr Makler. Spätestens jetzt sollten Sie eine Agentur mit der Abwicklung Ihres Verkaufes beauftragen. Dabei gilt es zu unterscheiden: vergeben Sie einen Alleinvermittlungsauftrag, bei dem sich eine einzige Agentur für max. 6 Monate um die Abwicklung des Geschäftes kümmert, einen Co-Exklusivvertrag, bei dem zwei Agenturen zusammenarbeiten oder einen schlichten Maklervertrag, wobei Sie mit 2-3 Agenturen gleichzeitig arbeiten. Mehr Agenturen sollten Sie auf keinen Fall engagieren, denn das wäre dem Ruf Ihrer Liegenschaft eher abträglich!

Die Maklerprovision beträgt in der Regel 3% des erzielten Verkaufspreises zuzgl. 21% Mehrwertsteuer und ist vom Verkäufer zu bezahlen. Allerdings ist diese Provision vor allem bei preislich höheren Immobilien sehr wohl verhandelbar, zumindest bei Alleinvermittlungsaufträgen.

Der Makler kümmert sich nun um die Vermarktung. Hat er einen Kaufinteressenten gefunden, macht dieser ein Angebot. Damit beginnt die Verhandlungsphase über Preis und sonstige Konditionen.

5. Vorvertrag und Kaufvertrag

Sind Verkäufer und Käufer handelseinig geworden, unterschreiben sie einen Vorvertrag, der von einem Notar (meist vom Verkäufer bestellt) ausgearbeitet wurde. Dieser Vorvertrag gilt in Belgien bereits als für beide Teile verbindlich! Üblicherweise zahlt der Käufer jetzt 10% des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars an.

Der Käufer muss für die Vertragsabwicklung mit Nebenkosten von ca. 15% des Kaufpreises rechnen. Diese beinhalten Steuern, Notariatsabgabe und sonstige Gebühren.

Spätestens vier Monate nach Abschluss des Vorvertrages kommt es zur Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar des Käufers. Mit diesen Unterschriften ist der Verkauf rechtskräftig. Generell muss der Käufer innerhalb von 30 Tagen den Restbetrag des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Notars einzahlen. Nach Abzug allfälliger Auslagen händigt dieser das Geld an den Verkäufer aus.

Jetzt erst haben Sie die Möglichkeit, über den Geldbetrag zu verfügen, den Ihnen Ihre Immobilie erbracht hat. Bedenken Sie, Immobilieninvestitionen sind nach wie vor eine interessante Vermögens-Anlageform, gerade in Belgien.

Für weitere Fragen zu diesem Thema stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Christine Seeber
Ihre mehrsprachige Immobilienmaklerin in Brüssel mit internationalen Kontakten
Immobilienagentur YOUR WAY
IPI N° 509.303

Avenue du Tennis 29
1150 Brüssel
TEL. 0486 583254
Email: christine@yourwayimmo.com www.yourwayimmo.com

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